Blog

Gülümsemek, Hayata Açılan Işıktır

Değerli Arkadaşlar,

Bürokrasi, devlet planlama, siyasi partiler, eğitim kurumları, finans kurumları, müteahhitlik sektörünü yönetecek yasaları yapmak yerine müteahhitler siyasi partileri yönetir hale gelince doğal olarak sat-yap ülkede yolsuzluğu ve yozlaşmayı getirdi.

Müteahhitlere daha zor bir yapı olan denetimsiz bir ortamda sat -yap denerek çayıra salındı. Dünyadaki gayrimenkul geliştirmede kullanılan proje kredisi verilmediği gibi uzun yıllar bankalar yasasının 50. maddesine göre kredi verilmez dendi ki bu ülkede konut finansmanı için Yapı ve Kredi Bankası, gayrimenkul geliştirmek için Emlak Bankası, işçilerin emeklilik paralarını değerlendirmek için Emniyet Sandığı gibi kuruluşlar üretilmişti. Bunların hepsi rant ve yolsuzluk ekonomisine mahkum edildi; Yapı Kredi konut pazarından ayrıldı, Emlak Bankasını verilmiş siyasi krediler batırdı, Emniyet Sandığının mallarını da siyasetçiler özelleştirme diye satarak yarın emekli olacak insanlara büyük yanlışlar yaptılar. Sigorta kesintilerinden oluşan paralar da bankalara faizsiz yatırıldı ve o paralar buharlaştırıldı.

Bu ülkede bu çarpık yapının günah keçisi diye de müteahhitler ilan edildi; bu karikatürü hak ediyorlar çünkü global bir pazar oluşsun diye uğraşmıyorlar. Siyaseti ele geçirmişler, genel müdürlüklerini siyasi partilere verip siyasete bulaşıyorlar; bunlar olmaz. Müteahhit siyasallaşmış, siyasetçi müteahhit olmaz; bunlar her ikisi de işin tadını kaçırdılar ve ülkeye, demokrasiye, saydamlığa çok ama çok büyük zarar veriyorlar. Yazık oluyor her iki kurumumuza da. Yerli ve yabancı pazarda çalışan müteahhitlerimiz çok saygın, ülkesi için uğraşan; ekonomiye, işsizliğe çok yarar sağlayan insanlar.

Reform şart, sektör siyasallaşmamalı, siyaseti yönlendirmek yerine “ben bu ülkeye bu kadar vergi ödüyorum, iş gücüne, üretime katkım var, şehri yeşillendirip akıllı bina yaparak teknolojiye katkı sunabiliyorum” diyebilmeli. Müteahhitlik ve siyaset ne kadar saygın olursa, ne kadar saydam olursa, ne kadar global olursa ülkeye o kadar büyük yarar sağlar. Şu anda bu işi yanlış yönetiyorlar.

Sevgi, saygı ve selam ile…
Müjdat Güler

Değerli arkadaşlar,

Bugün sizlere geçmişte gayrimenkul finansmanında uygulanan yollar ve başarısızlıklarla ilgili  örnekleri anlatmaya çalışacağım. Geçmişi analiz etmeyenler, geçmişten ders almayanlar, aynı hataları yapmaya devam ederler…  Burada ilk olarak konut edindirme yardımını işlemeye çalışacağım.

Konut edindirme yardımı, mortgage sisteminin Türkiye’de alt yapısının o kadar kolay oturmayacağını gördüğümüzden; önce fon yaratalım, sonra üstüne emlak sistemini, mortgage sistemini ve ikincil kağıtları oturturuz diyerek bir hayalle başladı. İnsanların tasarruf edecek kadar bir gelirleri ve alışkanlıkları olmadığı için en kolay yolun onlara ödenen bedellerden bir kısmını ayırarak bir fon üretelim ve zaten maaşlarında bir azalma söz konusu olmadığı için işveren tarafından yatırılan bir bedel olduğundan rahatlıkla işler ve tutar diye düşündük.

Uygulama ne kadar devam etti, kimler ödeme yaptı?
KEY kesintileri 1986 yılında başladı, 1995 yılına kadar 9 yıl süreyle devam etti. Ancak çalışanlar konut sahibi olamadan uygulama 1996 yılında durduruldu.
1999’da çıkarılan 588 sayılı kanun hükmünde kararname ile KEY hesaplarının tasfiyesi kararlaştırıldı ve Emlak Bankası hesaplarında bulunan KEY kesintilerinin parasal miktarı değerindeki gayrimenkul, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (EGYO) AŞ’ye devredildi.
İyi değerlendirilmedi

Devir sırasında fonun değeri belli miydi?
Ne yazık ki, devredilen Emlak Bankası gayrimenkullerinin ekspertiz değeri bir sır olarak kaldı. Devir sırasında Emlak Bankası gayrimenkullerinin değerinin çok yüksek tutulduğu ve böylece KEY hesaplarının zarara uğratıldığı sık sık gündeme getirildi.

Fon nasıl değerlendirildi? 
Nemalandırma, KEY uygulamasını başlatan 3320 sayılı yasaya uygun olarak yapılmadı. 3320 sayılı yasanın 10. maddesi ve bu yasaya göre çıkarılan uygulama yönetmeliğinin 27. maddesine göre kesintilerin Emlak Bankası’nın 6 aylık vadeli mevduat faizi, devlet tahvili, Hazine bonosu ve gelir ortaklığı senetleri gibi çeşitli seçeneklerle nemalandırılması gerekiyordu.
Amaç, birikimlerin enflasyon karşısında korunması ve reel olarak artmasıydı. Görev Emlakbank’a verilmişti. Yasanın ve yönetmeliğin hükümlerine rağmen Emlak Bankası’nın KEY hesaplarına uyguladığı nema (faiz) komik düzeylerde kaldı. Bu düşük nemalandırma sonucunda KEY hesapları eridi.
O para ile alınmış arsalar Emlak konut GYO’na devredildi ve bir kurum zenginleştirilirken, sisteme para yatırmış 1.826.000 ( Bir milyon sekiz yüz yirmi altı bin) kişi mağdur edildi. Yatırdıkları paralar insanlara değerinin çok altında iade edildi.

Hedef, konut edindirme yardımı ile inşaat sektörünü ucuz ve öz kaynaklara yöneltmek, arazilere yatırım yaparak ucuz kaynak almak ve bugünkü gibi inşaat maliyetinin en önemli parçası olan arsa sorununu çözmekti.

Araziler, arsaya dönüştürüldüğünde elde edilen kaynakların içine teknoloji katıldığında kısa sürede inşaat yaparak insanları kira öder gibi konut sahibi yapacaktık…
Regülasyonu kurup, emlak sektörünü düzeltip, mortgage yasasını çıkartıp, bitmemiş ve iskansız binayı satmayıp, tapu sigortası modeli getirerek insanların sisteme güvenini sağlayıp, yolsuzluklara ve yoksulluğa mani olacaktık…

Sorunu görüyor çözümü de biliyorduk ama devletin kesesinin delik olması ve gelen her parayı buharlaştırma ve keriz silkeleme operasyonu yapma gibi kötü bir alışkanlığı ve sorumsuz davranışları neticesinde hem devlete olan güveni sarstık hem de konut finansmanında kolay yolu seçmek varken, Ayşe hanımın mevduatı ve Mehmet efendinin avansı ile sat yap modelini benimsedik; ekonomik kriz kapıya gelip, faizler artıp, konut sektörü yara alınca şimdi konut finansmanında modeller diye ortaya çıkıyoruz…
Dünü yaşatanlar bugün karşımıza çıkıp sakın bilirkişi diye ortada dolaşmayın, biz sizin nasıl bilmez kişiler olduğunuzu çok iyi biliriz; köşeye çekilin ve bu iş nasıl yapılır dinleyin ama sessiz ve akıllı bir öğrenci gibi dinleyin, aman kendinizden bir şey katmayın çünkü bu işi hiç ama hiç bilmiyorsunuz beyler…

Sevgi, saygı ve selam ile…

Değerli arkadaşlar,

Bugün günü kurtarmak için ilgili olsun veya olmasın her bakanlık, her STK  emlak sektöründe yapısal reformlar diye ortaya çıkmaya başladı.

Bölük pörçük işler yapılıyor ama esas sorunları çözecek komple bir reform ilgili kişi ve kuruluşlar tarafından  yapılmadığı için gene sorunlar yaşayacağız.

Sokma akılla, evrensellikten, globalleşmeden uzak, ben yaptım tarzı reformlar çözüm olmaz üstelik de beklentileri karşılamaz ve daha büyük sorunlara neden olur…

Tepeden baktığımızda temel yapılması gereken reformlar sırasıyla;

1. Gayrimenkul konusunda çok başlılık var, çok iş var, herkes şapkanın içinden tavşan çıkartmaya çalışıyor.

2. Emlak federasyonunun devlet tarafından yetkili kılınması ve yönetmeliğinin çıkartılması.

3. Emlak yasasının çıkartılması.

4. Mortgage yasasının çıkartılması.

5. Avukat kullanılmadan emlak sözleşmelerinin ve TAPU İŞLEMİ yapılmamasının yasa ile belirlenmesi.

5. Noterlerin bitmemiş ve iskansız binaya işlem yapmasının engellenmesi.

6. Tapu sigortasına geçilip bina tamamlama sigortasında ısrarcı olunmamasının sağlanması.

7. Konut fonu oluşturulmalı ve emeklilik paralarının konut sektöründe bitmiş binaları satın alması özendirilmeli.

8. BES’lerde toplanan kaynakların % 10’luk kısmı bitmiş gayrimenkul alımına ayrılıyor; bunun yasa ile % 50’ye çıkartılması.

9. Sat-yap’tan çıkıp yap-sat sistemine geçilmesi, bitmemiş ve iskansız bina satışının yapılmaması.

10. Bankadan proje kredisi alamayacak şirketlerin öz kaynak analizleri % 50 değilse inşaat ruhsatı verilmemesi.

11. Arsa ofisinin faaliyete geçirilip 0 veya azami % 15  maliyetli arsa üretimine yönelinmesi.

12. Teknoloji ithali ve sürenin azaltılması, azami 24  ayda konut projelerinin bitirilmesi.

13. Akıllı ve yeşil bina yapılmasının özendirilmesi.

Bunları yapabilmek gerek ve hepsini aynı dönemde yapamadığımız takdirde bizi ilerde daha da zor günler bekliyor.

500 milyar $’lık bir nakit ihtiyacımız var, güveni, regülasyonu ve sistemi kurmadan sektöre dışarıdan yabancı sermaye, emeklilik fonları ve teknolojiyi sokamayacağız; bunları yaparsak hem üretim, hem konut kredileri hem proje kredileri hem de alıcılar için uygun kaynakları temin etmek mümkün.

Günü kurtarma modellerinden artık vazgeçme zamanı gelmedi mi?

Sevgi ve selam ile

Mujdat guler

Değerli Arkadaşlar,

Gayrimenkul sektörü , “global” emlak dünyasının kurallarına uymak yerine “alaturka” sistemde ısrarcı olduğu için çıkmaza girdi.

1. Regülasyonu kuramadık.

2. İskansız ve bitmemiş binaları satarak sat-yap sistemi ile ürün satmada ısrarcı olduk.

3. Gayrimenkulün finansmanı ile ilgili ürünler çıkardık; denetimi sağlayamadık ve oyun kuruculuk görevini üstlenemedik.

4. “GYO, GYS, GYF, BES” ne varsa bunları yönetemedik.

5. Alaturka mortgage diye ucube bir sistem geliştirdik, alıcıyı mağdur ettik.

6. İkincil kâğıtlara geçecek alt yapıyı kuramadığımız için konut finansmanını Ayşe Hanım teyzenin mevduatından alınan kredilerle, Mehmet Efendi’nin avansları ile çözmeye çalıştık.

7. Uluslararası gayrimenkul satışından çok az pay aldık; güveni, denetimi ve saydamlığı sağlayamadık.

8. Hukukçuları gayrimenkul sektörüne sokmada gereken yasaları çıkartamadık.

9. Gayrimenkul alıcısının hukuk, finans ve denetim uzmanı olmasını bekledik.

10. Bitmemiş ve iskansız binaların satışına onay verecek bir yapılanma yarattık.

11. 300.000’in üstünde müteahhit yaratarak sat-yap ile özel yükleniciler ürettik, tüketiciyi mağdur ettik.

12. Devlet olarak denetim görevini yapamadık.

13. Emlak sektöründeki yanlış yapılanmayı oy uğruna feda ettik.

14. Emlakçıyı ve yükleniciyi yeterli kılamadık, enflasyon ürettik.

15. Devlet tarafından görevlendirilmiş arz ve talep ile yeterlilikleri denetleyecek bir inşaatçılar birliği kuramadık.

16. Devlet tarafından görevlendirilmiş Emlakçılar birliği kuramadık.

17. Gayrimenkul ile ilgili ihtisas mahkemeleri oluşturamadık.

18. Güveni yaratamadığımız icin insanlarımız gayrimenkul yatırımından korktular ve pazardan kaçtılar.

19. Faiz gelirleri çok yüksek olduğu için insanlar faize yatırım yapmaya başladılar ve sonuçta almadılar.

20. Arsa üretimi yapmadığımız icin inşaat  maliyetleri çok yüksek oldu.

21. İnşaat sektöründe üretime yeşil, yaşanabilir ve akıllı evleri getirmediğimiz icin alıcıyı küstürdük.

22. İnşaat sürelerini aşağıya çekecek teknolojiyi geliştirmediğimiz için inşaat maliyetlerini de aşağıya çekemedik.

23. Çok başlılık ve sektörün siyasallaşması, devletin müteahhitliğe soyunması ile işin içinden çıkamaz olduk.

24. İstihdama katkı yapıyor, kalkınmayı sağlıyor diyerek bu alana çok destek verdik; sonuçta üretime gitmesi gereken  kaynaklar toprağa gitti, borç alarak yaptığımız bu ürünleri dışarıya satmaya çalışsak da % 2’yi geçemedik..

Bu nedenlerle gayrimenkul sektörü krize girdi…

Şimdi krize girme nedenlerini iyi anlar ve iyi tespit edersek yeni bir hikaye yazarak bu krizi atlatabiliriz.

Krize girmemize neden olanları, krizden çıkma operasyonunda masaya bile almadan sorunu çözmek mümkün.

Siyasi irade sonuçta gayrimenkul sektöründeki krizin çözülmesini, bu ürünün ihracat ürünü olarak ülkeye döviz kazandırmasını, istihdama katkı sağlamasını, borsa ürünü olmasını, teknolojinin sektöre girmesini, inovatif bir ürün olmasını arzu eder.

Hedef seçmene kira öder gibi ev almalarını sağlayacak sistemi üretmektir. İstenilen bu sorun nasıl yapılacağını bilmemektir.

Mesele şu ki bu sektörü ele geçirmiş, krize sokmuş derebeyleri, kurtulma operasyonlarında ameliyat odasından uzak tutmak gerekiyor. Bu arkadaşlar sırf kendi derebeylikleri bitmesin ve bu sektörü aman birileri düzeltirse onların hiçbir şey bilmedikleri belli olmasın diye, aman düzelmesin diye elinden geleni yapacaklardır.

Çözüm zor değildir ve krizin olması bu sorunların çözümü icin en ideal zamandır. Mesele kimle nasıl ve ne şekilde globalleşme sağlanacak iş bunu yönetebilmektir.

Yeni Çevre Bakanlığı  bu sorunun çözümü için bir şanstır. İyi bir ekip ve bütçe oluşturabilirse bu sorunların çoğuna vakit ayırır ve neden krize girdiğimizi bilen bir kişi olarak ekibini iyi yönetir ve radikal kararlar alırsa tarihe geçebilir.

Bu dönemler sektör için büyük bir kriz ama aynı zamanda radikal çözümler de için büyük bir şanstır.

Bu depremin hasarları büyük olacaktır ama Türkiye radikal reformları yaparak gayrimenkul sektöründe depremlere hazırlıklı olacaktır. Ben şahsen umutluyum çünkü çok iyi yetişmiş üst düzey insan alt yapısı var, bu insanlara inanmak ve onlara şans vermek gerek. Yılgınlığa düşmüşler; “Yapıyoruz, hazırlıyoruz ama tüm raporlar kütüphanelerde bekliyor.” diyorlar. Bu insanlara sahip çıkalım…

Sevgi ve selam ile
Müjdat Güler