Blog

Müteahhitlik Siyasallaşmadan Kurtulmalı

Değerli Arkadaşlar,

Bürokrasi, devlet planlama, siyasi partiler, eğitim kurumları, finans kurumları, müteahhitlik sektörünü yönetecek yasaları yapmak yerine müteahhitler siyasi partileri yönetir hale gelince doğal olarak sat-yap ülkede yolsuzluğu ve yozlaşmayı getirdi.

Müteahhitlere daha zor bir yapı olan denetimsiz bir ortamda sat -yap denerek çayıra salındı. Dünyadaki gayrimenkul geliştirmede kullanılan proje kredisi verilmediği gibi uzun yıllar bankalar yasasının 50. maddesine göre kredi verilmez dendi ki bu ülkede konut finansmanı için Yapı ve Kredi Bankası, gayrimenkul geliştirmek için Emlak Bankası, işçilerin emeklilik paralarını değerlendirmek için Emniyet Sandığı gibi kuruluşlar üretilmişti. Bunların hepsi rant ve yolsuzluk ekonomisine mahkum edildi; Yapı Kredi konut pazarından ayrıldı, Emlak Bankasını verilmiş siyasi krediler batırdı, Emniyet Sandığının mallarını da siyasetçiler özelleştirme diye satarak yarın emekli olacak insanlara büyük yanlışlar yaptılar. Sigorta kesintilerinden oluşan paralar da bankalara faizsiz yatırıldı ve o paralar buharlaştırıldı.

Bu ülkede bu çarpık yapının günah keçisi diye de müteahhitler ilan edildi; bu karikatürü hak ediyorlar çünkü global bir pazar oluşsun diye uğraşmıyorlar. Siyaseti ele geçirmişler, genel müdürlüklerini siyasi partilere verip siyasete bulaşıyorlar; bunlar olmaz. Müteahhit siyasallaşmış, siyasetçi müteahhit olmaz; bunlar her ikisi de işin tadını kaçırdılar ve ülkeye, demokrasiye, saydamlığa çok ama çok büyük zarar veriyorlar. Yazık oluyor her iki kurumumuza da. Yerli ve yabancı pazarda çalışan müteahhitlerimiz çok saygın, ülkesi için uğraşan; ekonomiye, işsizliğe çok yarar sağlayan insanlar.

Reform şart, sektör siyasallaşmamalı, siyaseti yönlendirmek yerine “ben bu ülkeye bu kadar vergi ödüyorum, iş gücüne, üretime katkım var, şehri yeşillendirip akıllı bina yaparak teknolojiye katkı sunabiliyorum” diyebilmeli. Müteahhitlik ve siyaset ne kadar saygın olursa, ne kadar saydam olursa, ne kadar global olursa ülkeye o kadar büyük yarar sağlar. Şu anda bu işi yanlış yönetiyorlar.

Sevgi, saygı ve selam ile…
Müjdat Güler

GAYRIMENKULUN FİNANSMANINDA UYGULANAN YOLLAR VE BAŞARISIZLIKLAR

Değerli arkadaşlar,

Bugün sizlere geçmişte gayrimenkul finansmanında uygulanan yollar ve başarısızlıklarla ilgili  örnekleri anlatmaya çalışacağım. Geçmişi analiz etmeyenler, geçmişten ders almayanlar, aynı hataları yapmaya devam ederler…  Burada ilk olarak konut edindirme yardımını işlemeye çalışacağım.

Konut edindirme yardımı, mortgage sisteminin Türkiye’de alt yapısının o kadar kolay oturmayacağını gördüğümüzden; önce fon yaratalım, sonra üstüne emlak sistemini, mortgage sistemini ve ikincil kağıtları oturturuz diyerek bir hayalle başladı. İnsanların tasarruf edecek kadar bir gelirleri ve alışkanlıkları olmadığı için en kolay yolun onlara ödenen bedellerden bir kısmını ayırarak bir fon üretelim ve zaten maaşlarında bir azalma söz konusu olmadığı için işveren tarafından yatırılan bir bedel olduğundan rahatlıkla işler ve tutar diye düşündük.

Uygulama ne kadar devam etti, kimler ödeme yaptı?
KEY kesintileri 1986 yılında başladı, 1995 yılına kadar 9 yıl süreyle devam etti. Ancak çalışanlar konut sahibi olamadan uygulama 1996 yılında durduruldu.
1999’da çıkarılan 588 sayılı kanun hükmünde kararname ile KEY hesaplarının tasfiyesi kararlaştırıldı ve Emlak Bankası hesaplarında bulunan KEY kesintilerinin parasal miktarı değerindeki gayrimenkul, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (EGYO) AŞ’ye devredildi.
İyi değerlendirilmedi

Devir sırasında fonun değeri belli miydi?
Ne yazık ki, devredilen Emlak Bankası gayrimenkullerinin ekspertiz değeri bir sır olarak kaldı. Devir sırasında Emlak Bankası gayrimenkullerinin değerinin çok yüksek tutulduğu ve böylece KEY hesaplarının zarara uğratıldığı sık sık gündeme getirildi.

Fon nasıl değerlendirildi? 
Nemalandırma, KEY uygulamasını başlatan 3320 sayılı yasaya uygun olarak yapılmadı. 3320 sayılı yasanın 10. maddesi ve bu yasaya göre çıkarılan uygulama yönetmeliğinin 27. maddesine göre kesintilerin Emlak Bankası’nın 6 aylık vadeli mevduat faizi, devlet tahvili, Hazine bonosu ve gelir ortaklığı senetleri gibi çeşitli seçeneklerle nemalandırılması gerekiyordu.
Amaç, birikimlerin enflasyon karşısında korunması ve reel olarak artmasıydı. Görev Emlakbank’a verilmişti. Yasanın ve yönetmeliğin hükümlerine rağmen Emlak Bankası’nın KEY hesaplarına uyguladığı nema (faiz) komik düzeylerde kaldı. Bu düşük nemalandırma sonucunda KEY hesapları eridi.
O para ile alınmış arsalar Emlak konut GYO’na devredildi ve bir kurum zenginleştirilirken, sisteme para yatırmış 1.826.000 ( Bir milyon sekiz yüz yirmi altı bin) kişi mağdur edildi. Yatırdıkları paralar insanlara değerinin çok altında iade edildi.

Hedef, konut edindirme yardımı ile inşaat sektörünü ucuz ve öz kaynaklara yöneltmek, arazilere yatırım yaparak ucuz kaynak almak ve bugünkü gibi inşaat maliyetinin en önemli parçası olan arsa sorununu çözmekti.

Araziler, arsaya dönüştürüldüğünde elde edilen kaynakların içine teknoloji katıldığında kısa sürede inşaat yaparak insanları kira öder gibi konut sahibi yapacaktık…
Regülasyonu kurup, emlak sektörünü düzeltip, mortgage yasasını çıkartıp, bitmemiş ve iskansız binayı satmayıp, tapu sigortası modeli getirerek insanların sisteme güvenini sağlayıp, yolsuzluklara ve yoksulluğa mani olacaktık…

Sorunu görüyor çözümü de biliyorduk ama devletin kesesinin delik olması ve gelen her parayı buharlaştırma ve keriz silkeleme operasyonu yapma gibi kötü bir alışkanlığı ve sorumsuz davranışları neticesinde hem devlete olan güveni sarstık hem de konut finansmanında kolay yolu seçmek varken, Ayşe hanımın mevduatı ve Mehmet efendinin avansı ile sat yap modelini benimsedik; ekonomik kriz kapıya gelip, faizler artıp, konut sektörü yara alınca şimdi konut finansmanında modeller diye ortaya çıkıyoruz…
Dünü yaşatanlar bugün karşımıza çıkıp sakın bilirkişi diye ortada dolaşmayın, biz sizin nasıl bilmez kişiler olduğunuzu çok iyi biliriz; köşeye çekilin ve bu iş nasıl yapılır dinleyin ama sessiz ve akıllı bir öğrenci gibi dinleyin, aman kendinizden bir şey katmayın çünkü bu işi hiç ama hiç bilmiyorsunuz beyler…

Sevgi, saygı ve selam ile…

Gayrimenkul sektöründe yapısal reformlar

Değerli arkadaşlar,

Bugün günü kurtarmak için ilgili olsun veya olmasın her bakanlık, her STK  emlak sektöründe yapısal reformlar diye ortaya çıkmaya başladı.

Bölük pörçük işler yapılıyor ama esas sorunları çözecek komple bir reform ilgili kişi ve kuruluşlar tarafından  yapılmadığı için gene sorunlar yaşayacağız.

Sokma akılla, evrensellikten, globalleşmeden uzak, ben yaptım tarzı reformlar çözüm olmaz üstelik de beklentileri karşılamaz ve daha büyük sorunlara neden olur…

Tepeden baktığımızda temel yapılması gereken reformlar sırasıyla;

1. Gayrimenkul konusunda çok başlılık var, çok iş var, herkes şapkanın içinden tavşan çıkartmaya çalışıyor.

2. Emlak federasyonunun devlet tarafından yetkili kılınması ve yönetmeliğinin çıkartılması.

3. Emlak yasasının çıkartılması.

4. Mortgage yasasının çıkartılması.

5. Avukat kullanılmadan emlak sözleşmelerinin ve TAPU İŞLEMİ yapılmamasının yasa ile belirlenmesi.

5. Noterlerin bitmemiş ve iskansız binaya işlem yapmasının engellenmesi.

6. Tapu sigortasına geçilip bina tamamlama sigortasında ısrarcı olunmamasının sağlanması.

7. Konut fonu oluşturulmalı ve emeklilik paralarının konut sektöründe bitmiş binaları satın alması özendirilmeli.

8. BES’lerde toplanan kaynakların % 10’luk kısmı bitmiş gayrimenkul alımına ayrılıyor; bunun yasa ile % 50’ye çıkartılması.

9. Sat-yap’tan çıkıp yap-sat sistemine geçilmesi, bitmemiş ve iskansız bina satışının yapılmaması.

10. Bankadan proje kredisi alamayacak şirketlerin öz kaynak analizleri % 50 değilse inşaat ruhsatı verilmemesi.

11. Arsa ofisinin faaliyete geçirilip 0 veya azami % 15  maliyetli arsa üretimine yönelinmesi.

12. Teknoloji ithali ve sürenin azaltılması, azami 24  ayda konut projelerinin bitirilmesi.

13. Akıllı ve yeşil bina yapılmasının özendirilmesi.

Bunları yapabilmek gerek ve hepsini aynı dönemde yapamadığımız takdirde bizi ilerde daha da zor günler bekliyor.

500 milyar $’lık bir nakit ihtiyacımız var, güveni, regülasyonu ve sistemi kurmadan sektöre dışarıdan yabancı sermaye, emeklilik fonları ve teknolojiyi sokamayacağız; bunları yaparsak hem üretim, hem konut kredileri hem proje kredileri hem de alıcılar için uygun kaynakları temin etmek mümkün.

Günü kurtarma modellerinden artık vazgeçme zamanı gelmedi mi?

Sevgi ve selam ile

Mujdat guler

Gayrimenkul sektörü neden krize girdi, nasıl krizden çıkabilir?

Değerli Arkadaşlar,

Gayrimenkul sektörü , “global” emlak dünyasının kurallarına uymak yerine “alaturka” sistemde ısrarcı olduğu için çıkmaza girdi.

1. Regülasyonu kuramadık.

2. İskansız ve bitmemiş binaları satarak sat-yap sistemi ile ürün satmada ısrarcı olduk.

3. Gayrimenkulün finansmanı ile ilgili ürünler çıkardık; denetimi sağlayamadık ve oyun kuruculuk görevini üstlenemedik.

4. “GYO, GYS, GYF, BES” ne varsa bunları yönetemedik.

5. Alaturka mortgage diye ucube bir sistem geliştirdik, alıcıyı mağdur ettik.

6. İkincil kâğıtlara geçecek alt yapıyı kuramadığımız için konut finansmanını Ayşe Hanım teyzenin mevduatından alınan kredilerle, Mehmet Efendi’nin avansları ile çözmeye çalıştık.

7. Uluslararası gayrimenkul satışından çok az pay aldık; güveni, denetimi ve saydamlığı sağlayamadık.

8. Hukukçuları gayrimenkul sektörüne sokmada gereken yasaları çıkartamadık.

9. Gayrimenkul alıcısının hukuk, finans ve denetim uzmanı olmasını bekledik.

10. Bitmemiş ve iskansız binaların satışına onay verecek bir yapılanma yarattık.

11. 300.000’in üstünde müteahhit yaratarak sat-yap ile özel yükleniciler ürettik, tüketiciyi mağdur ettik.

12. Devlet olarak denetim görevini yapamadık.

13. Emlak sektöründeki yanlış yapılanmayı oy uğruna feda ettik.

14. Emlakçıyı ve yükleniciyi yeterli kılamadık, enflasyon ürettik.

15. Devlet tarafından görevlendirilmiş arz ve talep ile yeterlilikleri denetleyecek bir inşaatçılar birliği kuramadık.

16. Devlet tarafından görevlendirilmiş Emlakçılar birliği kuramadık.

17. Gayrimenkul ile ilgili ihtisas mahkemeleri oluşturamadık.

18. Güveni yaratamadığımız icin insanlarımız gayrimenkul yatırımından korktular ve pazardan kaçtılar.

19. Faiz gelirleri çok yüksek olduğu için insanlar faize yatırım yapmaya başladılar ve sonuçta almadılar.

20. Arsa üretimi yapmadığımız icin inşaat  maliyetleri çok yüksek oldu.

21. İnşaat sektöründe üretime yeşil, yaşanabilir ve akıllı evleri getirmediğimiz icin alıcıyı küstürdük.

22. İnşaat sürelerini aşağıya çekecek teknolojiyi geliştirmediğimiz için inşaat maliyetlerini de aşağıya çekemedik.

23. Çok başlılık ve sektörün siyasallaşması, devletin müteahhitliğe soyunması ile işin içinden çıkamaz olduk.

24. İstihdama katkı yapıyor, kalkınmayı sağlıyor diyerek bu alana çok destek verdik; sonuçta üretime gitmesi gereken  kaynaklar toprağa gitti, borç alarak yaptığımız bu ürünleri dışarıya satmaya çalışsak da % 2’yi geçemedik..

Bu nedenlerle gayrimenkul sektörü krize girdi…

Şimdi krize girme nedenlerini iyi anlar ve iyi tespit edersek yeni bir hikaye yazarak bu krizi atlatabiliriz.

Krize girmemize neden olanları, krizden çıkma operasyonunda masaya bile almadan sorunu çözmek mümkün.

Siyasi irade sonuçta gayrimenkul sektöründeki krizin çözülmesini, bu ürünün ihracat ürünü olarak ülkeye döviz kazandırmasını, istihdama katkı sağlamasını, borsa ürünü olmasını, teknolojinin sektöre girmesini, inovatif bir ürün olmasını arzu eder.

Hedef seçmene kira öder gibi ev almalarını sağlayacak sistemi üretmektir. İstenilen bu sorun nasıl yapılacağını bilmemektir.

Mesele şu ki bu sektörü ele geçirmiş, krize sokmuş derebeyleri, kurtulma operasyonlarında ameliyat odasından uzak tutmak gerekiyor. Bu arkadaşlar sırf kendi derebeylikleri bitmesin ve bu sektörü aman birileri düzeltirse onların hiçbir şey bilmedikleri belli olmasın diye, aman düzelmesin diye elinden geleni yapacaklardır.

Çözüm zor değildir ve krizin olması bu sorunların çözümü icin en ideal zamandır. Mesele kimle nasıl ve ne şekilde globalleşme sağlanacak iş bunu yönetebilmektir.

Yeni Çevre Bakanlığı  bu sorunun çözümü için bir şanstır. İyi bir ekip ve bütçe oluşturabilirse bu sorunların çoğuna vakit ayırır ve neden krize girdiğimizi bilen bir kişi olarak ekibini iyi yönetir ve radikal kararlar alırsa tarihe geçebilir.

Bu dönemler sektör için büyük bir kriz ama aynı zamanda radikal çözümler de için büyük bir şanstır.

Bu depremin hasarları büyük olacaktır ama Türkiye radikal reformları yaparak gayrimenkul sektöründe depremlere hazırlıklı olacaktır. Ben şahsen umutluyum çünkü çok iyi yetişmiş üst düzey insan alt yapısı var, bu insanlara inanmak ve onlara şans vermek gerek. Yılgınlığa düşmüşler; “Yapıyoruz, hazırlıyoruz ama tüm raporlar kütüphanelerde bekliyor.” diyorlar. Bu insanlara sahip çıkalım…

Sevgi ve selam ile
Müjdat Güler

Sağlık Sorunu Hallolmadan Alınan Hiçbir Ekonomik Tedbir İşe Yaramayacaktır!

Değerli Arkadaşlar,
“Sağlık sorunu hallolmadan alınan hiçbir ekonomik tedbir işe yaramayacaktır”
Virüs temizlenmediği sürece:
– insanların ekonomiye olan güveni geri gelmeyecek
– iş yerleri açılamayacak
– insanlar normal hayatlarına dönüp eski tüketim alışkanlıklarına devam edemeyecekler.
2008 krizinde olduğu gibi Rauntlar dönerse ekonomik kriz derinleşecek.
1. Raunt: Hastalığın ortaya çıkardığı panik havası ve hızlıca alınan tedbirlerin arz ve talebe etkileri.
2. Raunt: Belirsizliğin ve paniğin talebi ve yatırımları etkilemesi.
3. Raunt: Talebin düşmesiyle firmaların nakit girdisinde problemler ve iflaslar.
4. Raunt: İşten çıkarmalar veya firmaların batması sonucu ortaya çıkan işsizlik.
5. Raunt: Şahısların gelirlerinde büyük düşüş. Kredilerin dönmemesi. Talebin daha da azalıp belirsizliğin daha da artması. Tekrar 2. Raunda dönüş.
Avrupa ve Amerika önce sağlık, sonra ekonomi modelini deniyor, Çin ise sağlık sorununu çözdü şimdi ekonomi diyor ve ekonomideki yaraları sarıp üretimi durmuş ülkelere mal satmaya başlayacak ve kaybettiği pazar payını daha fazla gelirlerle kapatmaya çalışacak.
Sağlıkla ilgili Avrupa ve Amerika ile ülkemiz şu anda Corona virüsle mücadele ediyor. İnsan ölümünü azaltmak en önemli meselelerden biri. Hasarları azaltmanın yolları için devletler ellerinden geleni yapıyor ve halkta kurallara uyarsa netice alınabilir.

Sosyal mesafe, toplu etkinliklerin iptali, okulların kapanması, ülkelerarası seyahatin kısıtlanması, ülke içi seyahatlerin kısıtlanması, toplu taşımanın kapanması, çalışma kısıtlaması…

Türkiye’de iyi bir sağlık teşkilatı ve iyi hastanelerin olması bir şans o acıdan mayıs ayında normal hayata dönmede sosyal mesafeyi koruyup, üretim hatlarını çalıştırıp, perakende ağını devreye almak gerekmekte.

Normal hayata dönmede Türkiye eğer haziran sonunu bulursa tatbikî hasar daha fazla olacaktır. Sonuçta kararı Sağlık komitesi, Cumhurbaşkanlığı ve Bakanlık’lar karar verecek bunda yerel yönetimlerinde katilimi, TOBB ve TÜSİAD ile Sendikalarında desteği ile tekrar hayata dönebiliriz. Krizi daha derinleştirmek sağlıktan daha önemli sorunları üretecektir. Canını kurtardığımız insanları açlığa, işsizliğe ve ekonomik bunalımların yarattığı cinnet ve travmalardan kurtarmalıyız. Devlet destekleri, hayırsever insanların destekleri, yerel yönetimlerin destekleri bunların hepsi çok iyi ve takdire şayan.

Ancak unutulmamalıdır ki, sorun çok ama çok büyük ve derinleşeceği için bu kaynakların aspirin tedavisinden öteye gidemeyeceği kesindir. Devlet bankaları çok büyük destekler verirken özel bankaların bu destek paketlerine yeterli kadar destek verememesinin en önemli nedeni bankalar yüksek faizle para topladılar, bunları ayni yüksek faizle satamadılar. Geri dönmeyen krediler oranı çok arttı. Finans sektörünün sorunları çok büyük, orada lastiği patlatırsak arabayı uçurumdan aşağıya düşürürüz. Endişeleri ve kaygıları daha fazla arttırmadan, sağlık tabikî mühim bir kişinin ölmesini bile kimse istemez ama bu evde kal olayına bir yerde son vermeliyiz. Aksi halde bunu çok uzatır ve devamlı üstüne bir 14 gün daha katarsak ekonomiyi zaten yoğun bakıma aldık onu da öldüreceğiz.

Müjdat GÜLER – 12 Mart 2020

İnşaat sektöründe iflaslar ve ülkeyi terk eden müteşebbislerimiz..

Değerli Arkadaşlar,

Türkiye’de gerek siyaset, gerek yargı, gerek medya, büyük bir gayretle hareket ederek gerçekleri saklamak için özel bir çaba sarf ediyor.

Tüketici derneklerinde dairesini teslim alamamış binlerce mağdur var. Dairesinde otururken müteahhidin kredileri için kapısına dayanan hacizler var.

Dairesinde huzursuz olan, hayatı kararmış binlerce mağdur var. 

Şimdi bu mağduriyette herkes hep bir ağızdan vurun kahpeye diyerek müteahhitlere saldırıyor.
Bazı arkadaşlarımız o kadar sıkılmış vaziyetteler ki yurt dışına kaçıyorlar, izlerini kaybettiriyorlar, bazıları ise iflas yolunu seçiyorlar.

Sapla samanı karıştırmamak lazım. İçlerinde maketten satış yapıp, paraları toplamış esas hedefi yapmamak olanlarla; işin yapmak için her şeyini ortaya koyup yapamayanları da aynı kefeye koymamak gerek diye düşünüyorum.

Her iki durumda da esas suç sistemdedir. Yasalar yapılmadığı için sorunlar oluşmuştur. 

1. Yetersiz insanlara yeterlilik belgesi verilmiş ve denetim olmadığı için herkes inşaat işinde kar var diyerek bu alana yönelmiştir. Yukarı doğru giden fiyatlar ve büyük karlar insanları daha da büyük projelere sevk etmiş, sonuçta dalgalı denizlerde gemi yönetme “kaptan belgesi” olmayanlar hem kendilerini hem alıcıları mağdur etmiştir.

Esas sorun onlarda değil, denetimi yapamayan devlettedir. 

2. Sat -yap sisteminde yeterlilik, kredi geçmişi aranmaz; satarsın ve yaparsın. Böyle bir sisteme izin veren devlet anlayışı bu sorunları getiren bir anlayıştır, dünyanın gelişmiş ülkelerinde sat-yap modeli yoktur.

3. Bitmemiş, iskânsız binaların alınıp satılmasına izin veren sistem bu sorunları getirmiştir.
Devletin noterleri, hazine ve orman arazileri ile bitmemiş binaların satışında gayrimenkul satış vaatleri yaparsa, alıcılar hukukçu olmadan gayrimenkul alımı yaparlarsa tabii ki sistemde satanda veya alanda suç aramak yanlıştır. Bu işte suç bu sisteme onay veren devlette ve barolarda, inşaat dernekleri ile emlak federasyonlarında ve tüketici derneklerindedir ve en büyük suç yargı ile medyadadır.

Bu insanlar ne yazık ki suça iştirak etmişler ve suçun bir parçası olmuşlardır, üstün mücadele etme yeteneğiniz de olsa “Burası Türkiye burada bu yenilikler olmaz” anlayışı değerli müteşebbislerimizin de büyük bir vizyoner iş adamı iken bir anda ülkesini terk eden adam olmasına neden olmuştur.

Temel’in dediği gibi ‘bu bana ders olsun’ sözünü hatırlamak ve bu dersi alarak çözümlere yönelik; 

A- Yasaları 

B – Yönetmelikleri 

C- MYK yeterlilik belgelerinin şartlarını 

çıkartıp tüm sistemi yeni baştan kurmalıyız.

Devlet elinde olan arsa stokları ve en büyük kiracılığı ile bu sektörün içinde denetim, arsa üretim ve yeterlilikleri denetlemekte daha öne çıkmalı.

Yatırım Bankaları proje kredisi vererek sektördeki regülasyonda öne çıkmalı, müteahhitlik kurumunda kriterlere uyan 100 firma elde tutulmalı, diğerlerinde ısrarcı olunmamalı.

TOKİ ve Emlak KonutEmlak Bankası ile birlikte eskiden kurulu olan TIMLO örneğiuygulamasında daha çok üreten pazar payını % 40’lara çıkartan zengine değil, orta gelirliye ev üreten bir yapıya bürünmelidir.

Ülkede iki tane federasyon şarttır, sorumluluğu ve yetkisi ile yetkinliği olan 

1. Emlakçılar federasyonu ki ülkemizde böyle bir federasyon yok. Devletin yasa ile yetkilendirdiği  bir federasyon şarttır, tüm teslim edilmeyen konutlardan emlakçı sorumlu olmalıdır.

2- İnşaatçılar federasyonu ki böyle bir federasyon da yok, sistemi yürütüp, sat- yaptan çıkıp yap -sata  giren BTS ve tapu sigortaları ile 100 büyük müteahhidin % 50 konutu ürettiği % 40 Emlak konutun  % 10 da yeterlilik belgesi almış özel ürün üreten müteahhitlerin olduğu bir ülkede bitmemiş, iskanı olmayan gayrimenkul alınıp satılamaz dendiğinde sorunlar çözülecektir.

Sevgi, saygı ve selam ile…

BAYRAM’ın Dünü , Bugünü ve yarını !

BAYRAM eskılerde yenı ayakkabılar , elbıseler almaktı , Annemın BAYRAM telaşesı , baklava açması , börek ve yemek hazırlamasıydı BAYRAM .

Bayram sabahı kalkılır namaza gıdılır , sonra kabrıstan ziyaretı yapılır Eve dönülür Annemın yemeklerı yenırdı .
Gelen yakınlarla oturmak BAYRAM zıyaretlerıydı , toplanan paralar , mendıller , hedıyeler bızı mutlu ederdı .

Yıllar gectı Bayram denınce tatıle gıtmek anlaşıldı tüm alışkanlıklar bırer bırer yok oldu gıttı .

Bugunlerde Sanal Bayramlari kutluyoruz Icinde bir his bir sevgi bir farklilik olmayan Sanal Bayramlar yasiyoruz .

Esasinda Sairin dedigi gibi ;

Nefes almak bayramdır mesela; günün birinde soluksuz
kalınca anlar insan…

Görmenin nasıl bir bayram olduğunu karanlık öğretir;
sevmeninkini yalnızlık…

Sızlamayan her organ, hele de burun direği bayramdır.

Bayramdır, elden ayaktan düşmemek, zihinden önce bedeni
kaybetmemek, kurda kuşa yem olmayıp “çok şükür bugünü de gördük” diyebilmek…

Sevdiklerinle geçen her gün bayramdır.

“Ona güvenmiştim, yanılmamışım” sözü bayramdır.

Alnı açık yaşlanmak bayramdır; ulu bir çınar gibi ayakta
ölebilmek bayram..

Bunların kadrini bilirseniz, kıymet bilmeyi öğrenirseniz her gününüz bayram olur.

Her sabah Gozumu actigimda eger Nefes alabiliyorsam benim icin Ogun Bayramdir .

Eger Güneş’i gorebiliyorsam ogun Bayramdir benim icin .

Hayatinizin her Gununu Bayram gibi yasayin , sagliginizin , Hurriyetinizin ve Cumhuriyetinizin Kiymet’ini Bilin .

Sevgi , saygi ve selam ile

Mujdat Guler

1.Eylul .2017
Bodrum

Hayatın içinde baharı, yazı ve kışı yaşadım

Sevgılı Dostlar

Hayatın ıcınde baharı , yazı Ve kışı yaşadım .

Her okuduğum kıtaptan , aılemden , cınemadan , tıyatrodan etkılendım.

Benı en çok etkıleyen Hz Mevlana oldu
15 yasında onun etkısınde kaldım

Sukretmeyı ogrendım , ınsanı ogrendım , yaşayacaklarımı ogrendım
Olume , acıya , ınsanın ıhanetıne
Kendımı hazırladım ,yaşadıklarım benı
Hıc etkılemedı çünkü hazırdım bunları
Yaşamaya . Hz Mevlana bana 15
Yasında su sozlerı soylemıstı !!

“Sonsuz bir karanlığın içinden doğdum.
Işığı gördüm, korktum.
Ağladım…

Zamanla ışıkta yaşamayı öğrendim.
Karanlığı gördüm, korktum.
Gün geldi sonsuz karanlığa uğurladım sevdiklerimi.
Ağladım…

Zamanı öğrendim.
Yarıştım onunla.
Zamanla yarışılmayacağını,
zamanla barışılacağını, zamanla öğrendim…

İnsanı öğrendim.
Sonra insanların içinde iyiler ve kötüler olduğunu.
Sonra da her insanın içinde iyilik ve kötülük bulunduğunu öğrendim…

Sevmeyi öğrendim.
Sonra güvenmeyi.
Sonra da güvenin sevgiden daha kalıcı olduğunu.
Sevginin;
güvenin sağlam zemini üzerine kurulduğunu öğrendim.

Okumayı öğrendim.
Kendime yazıyı öğrettim sonra.
Ve bir süre sonra yazı, kendimi öğretti bana…

Gitmeyi öğrendim.
Sonra dayanamayıp dönmeyi.
Daha da sonra kendime rağmen gitmeyi…

Düşünmeyi öğrendim.
Sonra kalıplar içinde düşünmeyi öğrendim.
Sonra sağlıklı düşünmenin kalıpları yıkarak düşünmek
olduğunu öğrendim.

Her canlının ölümü tadacağını,
Ama sadece bazılarının
hayatı tadacağını öğrendim…

Ben dostlarımı
ne kalbimle ne de aklımla severim.
Olur ya;
Kalp durur,
Akıl unutur.
Ben dostlarımı ruhumla severim.
O ne durur, ne de unutur…”

Sevgi , saygı Ve selam ıle

Vilnıus Litvanya ??
20 Ekım 2017

Bina Tamamlama Sigortası Ve Tapu Sigortası Güveni Geri Getirebilir Mi?

Değerli Arkadaşlar,

Karadeniz’den gelen girişimciler gördüler ki İstanbul’un taşı toprağı altın… Sermaye yetersizliği nedeniyle dünyaya, özel bir gayrimenkul geliştirme projesini hediye ettiler. Kat karşılığı inşaat…
Bu model ülkenin şartlarına çok uygundu, arsa sahiplerine daire veriliyor ve bunun finansmanını da bu projeden daire alan insanlar yapıyordu. 

Geliştirmeyi yapanlar da bundan kar elde ediyorlardı, ekonominin kotu olduğu dönemlerde ise arsa sahibi arsasını kaybetme riski taşıyordu. Sonuçta arsa sahipleri bilinçlendi ve çoğu zaman zarara uğrayan bu inşaat halindeki gayrimenkullerden ürün alan alıcılar olmaya başladı.

Bu o günler için idealdi, bugünler için ise son derede çağ dışı ve alaturka bir sistemdir. Statik düşünen ülkemizdeki insanlar için SAT -YAP sistemi sanki vazgeçilmez bir yol oldu.

Gelişen proje kredileri, insan alt yapısı, inşaat sektörünün dinamikleri karşısında bu yapı artık sürdürülebilir olmaktan çıktı. Çünkü insanların “konut aldığımda bitmez” demeleri, aldıkları konutlarda iskan sorunları yaşamaları, kat karşılığı sözleşmeli binalardan aldıkları yerlerde çıkan sorunlar insanları bezdirdi.. Bu denli büyük fedakârlıklarla alınan gayrimenkuller bir de prim yapmadığı gibi değer kaybetmeye başladığında insanlar gayrimenkul alımlarını ertelemek ve diğer yatırım araçlarına yönelmek durumunda kaldılar.

Güveni geri getirmek için uğraşacağız ama ekonomik olarak gayrimenkulü hem güvenilir hem de getirisi yüksek ve diğer yatırım araçlarına göre uygun yatırım haline getirecek temel alt yapıyı geliştirip içine ucuz arsayı, teknolojiyi katarak maliyetleri aşağı çekip süreyi kısaltamazsak işimiz zor gibi duruyor…

Faiz maliyetlerini aşağıya çekmek için ikincil kağıtlar, BEF ve GYF’ler ve GYO abanmaktan başka çare yok gibi duruyor.

Satılıp yapılan bir binada dört türlü risk var.

1. Binanın tamamlanma riski- Bina tamamlama sigortasının olmaması
2. İskân riski
3 . Yönetim riski
4. Tapu üstündeki yüzlerce risk yani tapu sigortasının olmaması

Devletin vazifesi öncelikle vatandaşını kira öder gibi konut sahibi yapması, yeşil, yaşanabilir ve depreme dayanıklı evlerde oturmalarını sağlaması. Şehir planlamasını yaparken insanları günde üç saat işe gitmek için sürünmeyecekleri şartları sağlaması gerekmektedir.

Bunu yaparken en önemli vazifesi insanların güvenli ev almalarını sağlamak ve oto kontrol sistemini kurarak, globalleşmiş dünyada olan, avukatla başlayıp avukatla biten sistemin ülkemize sokulmasını sağlayarak, öncelikle sat -yap değil, yap -sat sistemine geçecek alt yapıyı oluşturmaktır.

Ev alan insanlar kamikaze değildir, Hukukçu değildir, Ekonomist değildir, Değerleme Uzmanı değildir. Devlet ve sorumlu sektör temsilcileri önce ev alıcısını rahatlatacak sistemi üretir, sistem otokontrolü sağlar ve güveli bir yatırım aracı olan gayrimenkul hem getiri, hem değer artışı hem de yönetim açısından güvenilir bir ürün olur.

Bugün gayrimenkul piyasasında en önemli sorun gayrimenkulün güven kaybetmesi, güveni kaybeden yatırım aracı insanlar için güvenilecek liman olmaktan çıkar..!

Bina Tamamlama sigortası ve Tapu sigortası ile bu sorunları alaturkalaştırarak ara çözümle çözmeye çalışacağız ama tek bir doğru vardır; proje kredisine geçmek, ehil ve güvenilir 100 geliştiriciyle üretimi yapmak ve kesinlikle ikinci kağıtlara geçecek mortgage sistemine geçmek hedeflenmelidir.

Sevgi ve selam ile

Müjdat Güler

Emlakçılık nasıl saygın bir meslek dalı haline getirilebilir?

Değerli Arkadaşlar,

Emlak sektörüne iyi okullardan mezun, çok değerli genç Mühendis, Ekonomist, Dış Ticaret Uzmanı gibi gençlerin girmemesinin en önemli nedeni, emlak sektörünün saygınlığının olmaması ve yapanın yanında kar kalmasıdır.

Türkiye açısından bakarsak emlakçılığın itibarsız olmasının beş temel nedeni var: 

1. Emlakçılıkla ilgili hukuki alt yapının olmaması.

2. Denetimin mali, idari ve yargı alt yapısının olmaması.

3. Emlakçılıkta eğitim ve insan alt yapısının yetersiz olması.

4. Federasyonu’nun olmaması ve dernek enflasyonu.

5. Hizmeti alan insanların seviyesinin düşüklüğü ve emlak hizmetine olan inançlarının yetersizliği.

Ülkemiz zaman içinde bunların hepsini çözüme kavuşturacaktır.
Düzgün,denetlenebilir, hata oranları sıfıra inmiş ve global bir emlak sistemi üretebileceğimize inancım tam ancak emlak hizmeti alanı ve emlak hizmeti vereni yeterli kılmadan bu itibarı sağlamamız kolay olmayacak.

Amerika bizim bugün yaşadığımız sorunları 18. yy.da yaşamış, çoğu sorunu 150 yılda çözmüş ama bir ayda emlakçı belgesi alan satıcılar ve emlakçı ne hizmet verir bilmeyen alıcılar nedeniyle hep itibarsız kalmıştır.

Öncelikle yıllarca emlakçıya giden insan sayısı bizdeki gibi % 3’lerde kalmış, emlakçılar % 97 insanların ayağına gider olmuş ve bu potansiyel alıcıların çoğu da emlakçı ile işbirliği yapmaktan uzak durmuş.  Zaman içinde insanların emlakçıya gitmeme nedenlerini düşünmeye başlamışlar ve çözümleri bulmuşlar.

Türkiye’deki en önemli sorun henüz insanların yapılan bu devrimleri bilmedikleri için hala “alaturka” sistem üstünde ısrarcı olmaya devam etmeleridir.

Sorunları henüz daha anlayamadık ki sorunlar üstünde mutabık kalamayan sektörün, çözümler üstünde de mutabık kalamadığını görüyoruz.

135 yıldır sorunlara teşhis koyamadık, inşallah önümüzdeki 50 yıl içinde teşhisleri koyar ve ondan sonraki 50 yıl içinde de çözeriz, neden olmasın.

Sistem, sorunları nasıl çözmeyiz üstüne kurulmuş; sorunlar teşhis edilir de çözüm bulunur diye tüm sektör o kadar korkuyor ki, bu sektörün saygınlığını sağlayacak zemini yaratmak deveye hendek atlatmaktan zor gibi duruyor.

Küçük krallıklar kurulmuş adeta ve bunların çoğu Avrupa’daki derebeylikler gibi. Derebeyliklerle yılda 1.4 milyon ürün satan dev bir sektörü yönetmek ve sürdürülebilir yapmak bu yüzden zor gibi duruyor.

Sevgi ve selam ile

Müjdat Güler